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总有法守护你!——《合同法》篇

案情介绍:


业主小张与租客大刘签订《租赁合同》,约定大刘向小张承租其位于马路边一楼的房屋用于经营餐饮业务,签约时业主小张向大刘出示了不动产权证(载明房屋用途为住宅)。签订《租赁合同》后,大刘按约定缴纳各项保证金和租金、物管费,并开始装修。但大刘向工商管理部门申报营业执照时,被告知房屋性质为住宅物业不符合餐饮业申办要求,故无法取得餐饮营业执照。
大刘认为涉案物业的性质原因导致其无法办证,致使其合同目的无法实现,故诉至法院要求解除租赁合同,业主小张退还其全数已付费用并赔偿其装修款。


法院观点:

经审理,法院认为,涉案物业因性质原因导致租客大刘无法办理营业执照,致使其合同目的无法实现,合同应当解除,并且双方在此过程中均有过错。因此,法院判决解除租客大刘与业主小张签订的《租赁合同》,业主小张应向租客大刘返还租金及租赁保证金并赔偿大刘形成添附部分装修款的50%,物管费和装修保证金等由物业管理公司收取的费用不应由业主小张返还。




法律要点:

租赁双方均知悉租赁用途违反房屋使用性质的情况下,签订的租赁合同仍然有效。但若因此致使合同履行不了,造成损失的,租赁双方应按各自的过错承担责任。


关联法条

《合同法》

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

《头等人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条

承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

第十一条

承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。




实务提升:

作为出租人,租赁时应尽到合理谨慎的审查义务,充分了解承租人的租赁需求、目的,确认房屋性质、配套设施等方面可以满足承租人需求。对于房屋存在的瑕疵、可能影响租赁合同履行的问题及时告知承租人,或直接在租赁合同中予以明确,以免后期合同履行时产生不必要的争议和纠纷。

来源:本站   编辑:普通管理员
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